随着上海写字楼市场的日渐火热，越来越多的投资者非常注意办公楼行情，在投资办公楼时到底怎样选择质素较好的产品？希望本文能给投资者一些帮助。

  1.在准备投资写字楼之前，如何计算该盘的年回报率？

  答：年回报率＝(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果某个写字楼单位年回报率达到8％－10％，则可投资购买。超过10％的年回报率，自然最佳。

  2.哪些区域的写字楼投资及升值空间最大？

  答：从地域分布看，上海写字楼已不再局限于淮海路、南京西路、虹桥开发区、人民广场、徐家汇和陆家嘴等地，一些正在规划升级中的城市副中心区和轨道交通便利的近郊地区正成为写字楼的扩张区，未来五年，北外滩地区、中山公园、杨浦区五角场、上海南站和松江新城有望逐渐发挥商务功能，成为上海新的中央商务区。

  3.区域位置在投资中真的很重要吗？

  答：目前客户对于租赁写字楼的区域主要集中在长宁、徐汇、黄浦、浦东、卢湾、静安等市中心地区，而这些地区的共同特点是：交通便利、大多数有轨道交通经过，且写字楼相对集中、办公氛围良好，并且这些写字楼又具有如下特点：外观形象突出，智能化高，档次高，面积可自由分割。

  4.公共交通在写字楼投资中占据什么位置？

  答：写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。如写字楼处于地铁旁，周遍交通线路发达，价格又合适，那就可以投资。除此外，写字楼所拥有的停车位多少，也很重要。

  5.写字楼层高及电梯容量、数量重要吗？周边配套设施呢？

  答：很重要。像金茂大厦，高达88层，在里面办公，即感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定上下班时的便利度及拥挤度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少。至于周边配套，就更重要了。选择投资某个写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全。

  6.写字楼周边自然景观及楼层小花园、绿化等，起什么作用？

  答：如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。现在上海黄浦江两岸能看得到江景的办公楼，无论从售价还是租金来说都比同区域的其他办公楼要高出一大截。因为人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。

  7.写字楼的大堂和走廊重要吗？

  答：当然重要。试想一想，如某个写字楼一楼大堂和走廊阴暗狭窄，客户进入该写字楼会怎么想？而宽敞明亮高空间的大堂和走廊，必让人心情舒畅工作愉快。大堂也是决定写字楼档次的标志之一。

  8.为写字楼服务的物业公司重要吗？

  答：非常重要。因为物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。目前上海甲级物管公司达几十家之多，选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。最好选择国际性的物管公司。

  9.如何办理办公楼租赁手续？

  答：投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，首先，买卖双方签署租赁合同；其次，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照（复印件），产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照（复印件）交至所在区房地产交易中心，办理租赁登记，并按规定缴付款项。

  10.选择带租约的二手写字楼如何？

  答：此乃明智之举，尤其带租约的升值潜力大。据统计，租约长达3－5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2000－3000元/平方米也可以考虑购买，因上海高档写字楼普遍管理费高，管理费加中央空调费已高出租金的一半以上，如几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。

  在投资办公楼时要综合各方面的情况，除了经验以外，最主要的是客观分析，多比较。最好能有专家的指点，这样才能百战百胜。