越顶级地段回报越高
——一位“老法师”的写字楼投资经
提要：写字楼投资不同于一般的投资方式，它注重的是其长期投资回报。那么，写字楼应该如何进行投资呢？其中又有些什么技巧呢？且看记者对此的分析报道。
地段是写字楼投资的关键
写字楼对许多投资者来说还是一个新生事物，所以要找到在这个领域成功的投资者还真不是一件容易的事。费了不少周折，终于找到了许荣华，他是这个市场的先行者，可以称得上是位“老法师”，那就让他来为我们谈谈投资经吧。
许荣华投资了一套写字楼，不菲的投资回报，让他感到非常满意。许荣华是土生土长的上海人，在一家外企就职。他原本热衷在股市投资，但是从2000年之后，经历了股市萎靡不振的阶段之后，他觉得应该换个方式进行投资了，而此时楼市在开始起步发展，于是他选择了楼市。在2002年5月份，他看中了位于襄阳南路上的巴黎时韵。
就他看来，写字楼投资特别要看中其地段价值。他选中这里主要是看中这里的发展潜力，因为随着徐家汇商圈的不断完善，会有更多的商业房产出现在周围，诸如写字楼、商铺等。
再者，肇嘉浜路的发展前景也是许先生看好的。肇嘉浜路被定位于徐汇区内重点发展的“二圈一线”商务功能开发区，即徐家汇商圈、徐汇淮海路商圈和肇嘉浜路商务大道，特别是肇嘉浜商务大道两旁，将加快商务楼宇建设。他认为这样会吸引更多的公司来进驻这里，那么他的投资也就有保障了。
“这么好的地段，我有什么理由放弃在此投资呢？肇嘉浜路的规划前景非常诱人，将来这里肯定会成为一条商务功能非常发达的大道，那么距离这条商务大道不到一站路的巴黎时韵，其投资潜力肯定是不错的，”在分析其投资前景时，许荣华说得头头是道。
当初准备购买这套物业的时候，许荣华曾遭到了身边一些朋友的劝阻。因为当时该楼盘的开盘价并不低，而且楼市的进一步走向还不明朗。但他感到投资写字楼还是有投资价值的，根据他的判断，除了政府规划之外，上海的经济发展正处在快车道上，在这种状况下，写字楼在租赁市场上肯定会有上佳表现。
目前，许荣华已经为自己当初的正确判断而感到自豪了。巴黎时韵靠近徐家汇，周边交通方便，所以在租赁市场表现不错。自从开发商交房入住之后，他的物业就没有空置过。
此外，聘请有经验的物业管理公司，也会在投资过程中省心不少。“我基本上不用为物业管理操心，因为物业公司已经帮我解决了许多琐碎的事情，我要做的，就是按时收取租金，”许先生说。
另外，在签订租赁合同时，许荣华最长只签两年。在他看来，认为没有必要签订长期合同。而在大部分投资者看来，签订一份长期合同的话，能够做到一劳永逸，但是这并不是一个明智的做法。因为目前上海写字楼租赁市场行情在慢慢走高，如果签订长期合同的话，投资者会无法享受到租金上涨带来的收益，而签订合适年限的租约，则能够避免这个问题。
现在，巴黎时韵的价格有所上涨，在二手房市场上，已经有人挂牌20000元/平方米转让，这让许先生投资进去的资产已增值不少，但他并没有打算现在就抛出套现，因为他看重的是未来长期稳定而且不低的回报。
当然写字楼投资也是有风险的，许荣华说：“比如写字楼的价格较高，而按揭贷款多六成以下，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种“生活资料”而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。”
比住宅需要更多经营技巧
那么，投资写字楼，有没有技巧呢？答案是有。因为不管任何一种投资行为，都会有风险存在，适当运用一些投资技巧，规避投资风险，这在投资过程中是必要的。记者通过采访一些投资者、业内人士、专家，通过他们对投资写字楼的理解，综合起来，记者认为应该在以下三个方面做好功课。
首先是等级选择关。五合智库投资咨询公司总经理邹毅分析认为，投资写字楼要注意两大风险，即等级风险和区域风险。邹毅分析说，写字楼市场根据物业标准和区域特征等因素还可以进一步细分。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。客户在选择的时候会按照自己的要求对符合条件的写字楼作全方位综合的评估，包括地段、通勤、运营成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标。这就造成了写字楼市场的供需都有等级差别。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。
不同等级的写字楼也要和周边区域的发展和定位相匹配。在上海，甲级写字楼的分布就类似于香港，有明显的区域性，业内称之为“两区两路”：虹桥开发区、徐家汇地区、淮海路、南京西路，加上浦东的小陆家嘴。这五个地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，占了全市供应总量的近九成。
所以，对实力较强的投资者来说，要规避写字楼市场的风险，就要在投资之初就充分了解客户的需求，地块的区域特征，再结合这些因素，选准等级；对于中小投资者，经历了住宅市场的调整时期，更需要用理性的观念来看待市场机遇。毕竟任何市场的非理性盈利都是高风险的，即使在短时间内其投资回报率能达到理想的水平，但是却无法持久。
再就是选址关。选址是一门学问，这在投资写字楼过程中必不可少。有业内人士认为，如果用此前投资住宅商品房的方法套用在写字楼投资上，将有可能让投资者处于被动境地。在前一段时间，住宅商品房价格普涨，投资者只要任意购进一套物业，过不了多久就会获得回报。但是写字楼投资却并不是主要依赖房价本身上涨来获利的，所以这种属性决定了写字楼投资跟商铺投资有些相像。
专家建议投资者可以选择在交通状况比较理想，同时又靠近CBD的地区进行投资。因为这类地区的写字楼会依赖成熟的配套而迅速被市场接受，同时，又为日后获得稳定的回报打下了良好的基础。
其次是挑选投资品种关。写字楼投资并非捡到篮子里都是菜，对于一些物业来说，也许看上去很美，但不一定适合投资。比如一些商住两用楼，虽然可商用也可居住，但也正是这种定位含混的缘故，导致这种物业在租赁市场的表现并不理想。而对于一些定位比较清晰、前景不错的写字楼，当然不要错过机会。
最后是挑选物业管理公司关。如果物业管理公司挑选得当，这能够为投资者省去不少麻烦。海神舟房产市场推广部经理孟军建议投资者在选择写字楼时，一定要对物业管理公司也进行考察。因为在此后很长一段时间内，投资者要接受这家公司的服务，同时租赁房也要接受他们的服务，如果其管理不到位，将会贻害到投资者的收益。。
他建议，在选择物业管理公司时，一定要选择那些资质比较高的公司，这样，其高超的管理技能可以为客户带来许多意想不到的好处。
