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  上海全华房地产经纪事务所成立于2007年,是由沪上房地产的行业精英组成。其中硕士生达到30%员工人数;本科生和大专生达到60%的员工人数;专业从事商业地产,拥有良好的专业素质丰富的从业经验。  
写字楼买卖双方税收

一次性交易流程

操作流程:查册——签三方约——业主报税——交易递件——完税过户——领新《房地产权证》

买卖双方须知:

查册

查册有两种方式:(1)业主须提供房产证的登记字号交由中介方代查。(2)业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。

专家提醒:

签约前查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况(如产权人、地址、面积等情况、有没有抵押、有没有被查封或被规划等信息)以及能否正常交易,以保障买方的切身权益。

签合约

买卖双方协商后,在签约时期明确填写好交易要求,例如房款的支付方式、交楼标准、交楼时间等,避免产生误会,免除纠纷。

专家提醒:

合同中应说明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的时候,还需签订有关的补充协议,一定要有细节性的明确约定。

业主报税

所报税额应按合同上的真实成交价格申报。

专家提醒:

依法纳税是每个公民应尽的义务,不管是个人还是企业、团体,都应切实履行自身责任,如实申报纳税,千万不要贪小便宜而做出偷税、漏税或瞒税等违法行为。

交易递件

若买卖双方亲自前往房管局办理,须持房地产证、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明。务必根据相约的时间提前到达,房管局凭号办理,仅记过号不等。2.如果您没有时间前去办理,建议签署委托书予代办机构代为递交。

专家提醒:

  1. 房管局拿号须出示房产证原件。
  2. 前往房管局办理递件前需清楚该办公时间.
完税过户

根据房管部门核准的交税金额交税。先交税费,才能凭税费发票办理过户手续。税费如下:

买方税费为:

  1. 印花税=评估价×0.05%
  2. 交易管理费=3元/平方米
  3. 契税=评估价×3%
  4. 登记费=50元/证(每多一个共有人多10元)
  5. 贴证印花=5元/证

个人转让普通居住用房,目前暂不需缴纳土地增值税。

卖方税费为:

  1. 营业税=(卖出价-买入价)×5.55%
  2. 个人所得税=(卖出价-买入价-买入时交纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加、印花税-房产交易费-其他费用(中介费、拍卖佣金))×20%;
  3. 土地增值税=(卖出价-买入价-买入时交纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加、印花税-房产交易费-其他费用(中介费、拍卖佣金))×适用税率-扣除项目合计×数算扣除系数;
  4. 印花税=评估价×0.05%;
  5. 交易管理费=3元/平方米;
  6. 土地出让金=基准地价×3%(已缴可免征);
  7. 土地出让金契税=土地出让金×3%(已缴土地出让金可免征);
  8. 3税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。
    1. 为计算方便,可以通过速算公式计算:
    2. 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
    3. (0、5%、15%、35%分别对应小于等于50%、小于等于100%、小于等于200%、大于200%税率)。
    4. 补充:
    5. 一、营业税及附加(卖方),小计8547元:
    6. 营业税=(45-31)*5.55%=7770元
    7. 城建税和教育费附加=7770*(7%+3%)=777元。
    8. 二、卖出印花税和买入契税(卖方),小计9525元:
    9. 1、卖出印花税=45*0.05%=225元
    10. 2、买入印花税=31*0.05%=155元
    11. 3、买入时契税=31*3%=9300元
    12. 三、印花税和契税(买方),小计13725元:
    13. 1、印花税=45*0.05%=225元
    14. 2、契税=45*3%=13500元
    15. 四、个人所得税(出让方),32155.6元:
    16. 1、增值额=45万元-(31万元+8547元+9525元)=121928元
    17. 2、规定扣除项目:328075元
    18. 个人所得税税额=121928*20%=32155.6元
    19. 五、土地增值税(出让方),36578.4元:
    20. 1、增值额=45万元-(31万元+8547元+9525元)=121928元
    21. 2、规定扣除项目:328075元
    22. 3、增值额占扣除项目金额的比例:36.8%(117728/319610*100%),因此适用第一档税率50%:
    23. 土地增值税税额=121928*30%=36578.4元
    24. 六、出让方共需缴纳税费款为77506元,受让方为13725元。
    25. 七、除契税向财政局的农税中心(局)缴纳以外,其他统一向地税局缴纳。

    (此为非普通居住用房的二手房交易税费,仅供参考)

    专家提醒:

    1. 缴纳税费分为现金和银行卡两种支付方式,具体交易方式以各交易中心为准。建议提前了解交易方式,以加快交费的速度。
    2. 如无特殊约定,此时可进行物业交接。
    领新《房地产权证》

    若没有委托取证,请买方亲持受理回执和身份证原件,前往房管部门领取房产证。

    专家提醒:

    务必核对清楚新证上的内容(如产权人名,身份证号码、地址等)。


    编辑:杨航  2009年4月12日 16:28:28

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